Sebagai sebuah kebutuhan primer, hunian menjadi salah satu aset yang selalu diperjuangkan untuk dimiliki oleh siapa saja. Ada banyak cara untuk bisa mewujudkan impian tersebut, salah satunya melalui KPR. Menurut data yang dirilis Bank Indonesia (BI) pada Mei 2022 lalu, didasarkan pada sumber pembiayaannya masyarakat Indonesia banyak yang lebih memilih KPR (69,54%) untuk membeli rumah. Sisanya melakukan pembayaran tunai bertahap (21,79%) dan tunai (8,67%).
Banyak alasan yang menjadikan metode KPR laris-manis di pasaran. Di antaranya karena lebih terjangkau, di tengah harga tanah dan properti yang terus mengalami kenaikan. Sampai pertengahan tahun ini saja, harga properti nasional sudah naik 3,2 persen secara kuartalan dan 5,7 persen secara tahunan. Di sisi lain, produk KPR dari perbankan juga mulai beragam — dengan pilihan uang muka (DP) dan tenor yang variatif pula.
Artikel ini akan membahas secara mendetail berbagai hal terkait KPR, termasuk pengertian, jenis-jenis produk, syarat pengajuan, hingga tips lolos dalam proses pengajuan.
Apa itu KPR?
Menurut OJK, Kredit Pemilikan Rumah atau KPR adalah fasilitas kredit yang diberikan perbankan kepada nasabah perorangan dengan tujuan pembelian atau perbaikan rumah. Menilik dari sejarahnya, KPR di Indonesia mulai muncul pada tahun 1976, dipelopori oleh Bank Tabungan Negara (BTN). Namun sekarang, hampir semua perbankan memiliki produk KPR ini. Bahkan beberapa lembaga keuangan nonbank (termasuk fintech) juga mulai memberikan layanan pembiayaan kepemilikan rumah.
KPR adalah solusi juga bagi masyarakat dengan penghasilan menengah ke bawah untuk dapat memiliki hunian yang layak. Terlebih pembiayaan KPR juga sudah meluas, tidak hanya rumah, melainkan juga unit properti lain seperti apartemen, ruko untuk usaha, sampai dengan tanah. Di samping ekosistem pengembang properti yang juga terus menjamur di berbagai wilayah – jumlahnya ribuan, dari yang skala kecil sampai pengembang kelas kakap.
Jenis Produk KPR Umum
Menurut OJK, saat ini ada 2 jenis KPR yang ada di Indonesia, yakni KPR Subsidi dan KPR Non-Subsidi. Yang membedakan keduanya adalah peruntukan dan keterlibatan pemerintah dalam proses pengadaan hingga pembiayaan.
KPR Subsidi
KPR Subsidi adalah layanan pembiayaan rumah yang diperuntukkan untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Adapun bentuk subsidi yang diberikan berupa keringanan kredit dan tambahan dana pembangunan/perbaikan rumah. Ada regulasi khusus dari Pemerintah untuk fasilitas kredit ini, secara umum batasannya ditentukan dari penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan.
KPR Non-Subsidi
KPR Non-Subsidi adalah produk pembiayaan kepemilikan rumah yang diperuntukkan bagi masyarakat umum. Berbagai ketentuannya diatur langsung oleh bank atau pihak yang membiayai, sehingga suku bunga dan besaran kredit didasarkan dan disetujui berdasarkan kebijakan yang berikan bank. Setiap bank akan memiliki persyaratan dan plafon berbeda, sehingga penting untuk melakukan riset produk KPR di masing-masing bank sebelum melakukan pengajuan.
Jenis Produk KPR Lainnya
Di samping dua jenis produk KPR di atas, sebenarnya ada beberapa jenis KPR yang saat ini juga banyak diminati masyarakat, sebagai berikut:
KPR Syariah
KPR Syariah adalah layanan pembiayaan rumah yang didasarkan pada prinsip-prinsip Islami. Salah satu hal yang membedakan dengan KPR konvensional, di sini transaksi dilakukan dengan sistem bagi hasil (tidak ada penerapan bunga) dan dengan akad murabahah. Untuk memudahkan pemahaman, berikut ini tabel perbedaan antara KPR umum dengan KPR syariah.
| KPR Umum | KPR Syariah |
| Cicilan dinamis, mengacu pada suku bunga yang diterapkan Bank Indonesia | Cicilan statis, mengacu pada kesepakatan awal antara bank dengan nasabah |
| Rata-rata tenor cicilan lebih panjang, bisa sampai 30 tahun | Tenor cicilan relatif lebih pendek, biasanya antara 10 tahun s/d 15 tahun |
| Kesepakatan pinjaman meliputi bunga dan biaya-biaya administratif | Kesepakatan pinjaman didasarkan pada prinsip jual-beli |
| Denda tegas untuk setiap keterlambatan | Denda akan diberlakukan jika nasabah dinilai masih mampu secara ekonomi |
KPR Pembelian
KPR Pembelian adalah mekanisme pengajuan kredit yang menjaminkan aset properti yang dibeli sebagai jaminan. Implikasinya, jika nasabah tidak bisa melunasi kredit yang diberikan, maka rumah tersebut akan menjadi milik bank. Jenis KPR ini yang paling banyak digunakan oleh masyarakat Indonesia.
KPR Multiguna (KPR Refinancing)
KPR Multiguna adalah proses peninjauan kembali atas pembiayaan properti yang telah disepakati dengan bak sebelumnya. Dalam hal ini nasabah meminta pihak bank untuk menyesuaikan kembali nilai rumah yang sudah didapatkan, dengan meninjau nilai kredit tersisa yang telah dikurangi dengan nilai bangunan terbaru.
KPR Ambil Alih (KPR Take Over)
KPR Takeover adalah pemindahan fasilitas kredit pembiayaan dari bank satu ke bank lainnya. Biasnya hanya bisa dilakukan dengan tipe produk KPR yang sama, misalnya didasarkan pada limit kredit. Ada syarat khusus yang diterapkan setiap bank untuk pengajuan model KPR ini.
Syarat Mengajukan KPR
Secara umum, syarat pengajuan KPR relatif sama di setiap bank dan produk KPR yang ada. Berikut ini berkas-berkas yang dibutuhkan:
- KTP suami dan atau istri (bila sudah menikah)
- Kartu Keluarga
- Keterangan penghasilan atau slip gaji
- Laporan keuangan bisnis (untuk pengusaha)
- NPWP Pribadi (wajib untuk kredit di atas Rp100 juta)
- SPT PPh Pribadi (wajib untuk kredit di atas Rp50 juta)
- Salinan sertifikat induk dan atau pecahan (bila membelinya dari pengembang properti)
- Salinan sertifikat (bila jual-beli perorangan)
- Salinan IMB
Terkait dengan proses pengajuan, biasanya alurnya sebagai berikut:
Tips Lolos Pengajuan KPR
Terdapat sejumlah tips agar pengajuan KPR Anda bisa diloloskan oleh pihak bank:
Miliki Tabungan yang Cukup
Walau bagaimana pun, Anda harus memiliki tabungan yang cukup untuk membiayai berbagai proses. KPR tidak hanya tentang cicilan bulanan, namun ada biaya lain yang menyertai – khususnya di awal. Terlebih lagi untuk meringankan kredit, Anda juga harus menggelontorkan sejumlah uang untuk melakukan down payment (DP) atas produk yang diinginkan.
Miliki Skor Kredit yang Baik
Bank akan menilai kelayakan Anda sebelum benar-benar memberikan fasilitas kredit. Proses analisis ini dilakukan dengan melihat berbagai data transaksi yang pernah dilakukan. Sebelum melakukan pengajuan, Anda sebenarnya bisa melihat skor kredit melalui platform pihak ketiga seperti Skorfin. Dengan mengetahui skor kredit dan memastikan diri layak, Anda akan lebih percaya diri ketika datang ke bank untuk melakukan pengajuan.
Memilih Produk yang Tepat
Produk di sini tidak hanya terkait properti yang akan dibeli dari pengembang, namun juga termasuk produk KPR yang disediakan oleh bank. Pelajari baik-baik setiap detail produk beserta syarat dan ketentuannya. Bandingkan antara penawaran bank satu dengan lainnya untuk mendapatkan yang lebih hemat. Sesuaikan juga jenis KPR sesuai dengan kemampuan finansial Anda.
